Utleie av bolig i stor skala kan regnes som næringsvirksomhet. Da er du nødt til å starte egen bedrift.
Skal du leie ut en del av boligen din kan du leie ut som privatperson.
Leier du ut flere boenheter derimot, kan det tenkes at du må starte en bedrift. Vanligvis kreves det at du starter bedrift hvis du leier ut mer enn 4 boenheter.
Det kan også hende at du må starte bedrift selv med færre enn 4 enheter, så lenge det er mye aktivitet. Det gjelder, for eksempel, hvis det er snakk om mange leietakere, omfattende vedlikehold eller høye inntekter.
Kan jeg leie ut med enkeltpersonforetak?
Ja, du kan fint starte enkeltpersonforetak hvis du har planer om å leie ut bolig.
Vi hjelper deg å registrere enkeltpersonforetak. Det går raskt og du kan begynne å jobbe med en gang:
Fordelen ved å drive ENK er at det er mye mindre papirarbeid enn andre bedriftstyper; du trenger som regel ikke levere årsregnskap og det er ikke noen krav til revisjon.
Men det å drive ENK fører med seg personlig risiko. Hvis du ikke kan gjøre opp for deg (enten du har betalt for reparasjoner på boligen eller får en stor strømregning), kan kreditorer gå etter den personlige formuen din, ikke bare pengene som står i firmaet.
Husk at du må levere næringsspesifikasjon med skattemeldingen, og at du må føre regnskap i regnskapsprogram så lenge du tjener mer enn 50 000 kroner i året.
Les guiden til å starte og drive enkeltpersonforetak.
Skal jeg starte enkeltpersonforetak eller AS?
ENK og AS er det mest populære bedriftstypene i Norge, og det kan være vanskelig å velge mellom de to.
Når du skal leie ut i liten skala anbefaler vi å starte enkeltpersonforetak for å slippe administrasjonsarbeidet med AS. Du kan også ta ut overskudd når du vil og så ofte du vil.
Det forutsetter at du ikke skal gå inn med mye penger. Skal du, for eksempel, kjøpe mange boliger for å leie ut, er det bedre å starte AS. Da er du sikret hvis aksjeselskapet skulle få pengeproblemer.
Det er også enklere å investere i nye boliger siden du kun betaler selskapsskatt på penger du lar stå i selskapet. Enkeltpersonforetak skatter på alt overskudd, uansett hva pengene brukes til.
Hvis du velger AS må du også huske å levere aksjonærregisteroppgave og årsregnskap, holde styremøter og følge reglene i aksjeloven. Du må også være obs på at aksjeselskapet må eie boligene du leier ut, ikke du som privatperson.
Vi hjelper deg med å starte AS på Starte-AS.no →.
Skattefradrag ved utleie av bolig
Når du starter bedrift kan du få skattefradrag på alle kostnadene du har i forbindelse med utleie.
Det gjelder, for eksempel, vedlikehold, vasketjenester, strøm og internett, kommunale avgifter og så videre.
Hvis du bruker en del av en av boligene selv, får du kun skattefradrag på den delen du faktisk leier ut. Om det ikke er noe åpenbart skille på kostnadene, for eksempel en felles strømregning, må du fordele beløpet etter utleieverdien på privatdelen og utleiedelen.
Hvis delen du bor i kunne blitt leid ut for 20 000 kroner, og utleiedelen leies ut for 10 000 kroner får du fradrag på en tredjedel av kostnadene.
Om du selv bruke utleiedelen i deler av året, får du kun fradrag for kostnader du har hatt mens boligen har vært utleid.
Når du skal leie ut i egen bolig trenger du ikke å starte egen bedrift. Hvis du leier ut mindre enn 50 prosent av boligen er leieinntektene skattefrie. Leier du ut mer enn halve boligen, må du skatte på utleieinntektene så fort du tjener mer enn 20 000 kroner i året.
Hvis du må skatte på utleieinntekten får du skattefradrag for alle driftsutgiftene knyttet til den delen av boligen du leier ut. Denne informasjonen skal fylles inn i næringsspesfikasjonen som du leverer sammen med skattemeldingen.
Ikke MVA på utleie av bolig
Når du leier ut eiendom kan du ikke melde deg inn i Merverdiavgiftsregisteret. Vanligvis skal bedrifter melde seg inn når de tjener mer enn 50 000 kroner i året.
Utleie av bolig derimot er ikke MVA-pliktig. Det vil si at du ikke skal legge til merverdiavgift (også kalt moms) på fakturaene du sender til leietakerne. Firmaet ditt kan heller ikke få fradrag for MVA du betaler til leverandører.
Det eneste unntaket er hvis du leier ut til noen som driver MVA-pliktig virksomhet, for eksempel en butikk eller en frisørsalong. Da kan du frivillig registrere deg i MVA-registeret og kreve inn MVA fra kunder og få igjen MVA du betaler til leverandører.
